Ein globaler Ansatz für private Immobilien

Historisch gesehen wurden die Allokationen in privaten Immobilien in Richtung lokales oder regionales Engagement strukturiert, wobei Anleger in der Regel Immobilien in ihren Primärmärkten bevorzugen. Die erheblichen strukturellen und zyklischen Veränderungen, die sich in den letzten fünf Jahren ereignet haben, haben nun die Schwachstellen dieses regional konzentrierten, gebührenarmen „passiven“ Ansatzes für private Immobilieninvestitionen aufgedeckt.

Bei traditionellen Immobilienportfolios – oft im Inland fokussiert und passiv verwaltet – könnte der jüngste Bewertungserfolg besonders akut gewesen sein, da es nicht an dem Schutz sowohl der geografischen Diversifizierung als auch des aktiven Vermögensmanagements mangelte.

Durch Investitionen in verschiedenen Regionen und Sektoren können Anleger potenziell attraktive absolute Renditen erzielen, indem sie Wachstumschancen in Nischensektoren nutzen, die von thematisch getriebenen Rückenwinden profitieren, die in ihrem eigenen Markt möglicherweise noch nicht ausgereift oder skaliert sind.

Regional diversifizierte Private-Immobilien-Strategien können die mit lokalen Ansätzen verbundenen Herausforderungen mindern und die zyklischen Risiken reduzieren, die mit den einzelnen Volkswirtschaften und Märkten verbunden sind.

Ein globales Immobilienportfolio kann auch bestehende inländische Allokationen ergänzen, indem es das Anlageuniversum erheblich erweitert und möglicherweise eine verbesserte Diversifizierung, größere Belastbarkeit und neue Wachstumstreiber bietet, was zu mehr Alpha-Chancen führen könnte.

Durch erhebliche Bewertungskorrekturen haben wir gesehen, dass die Wartezeiten für den Kapitaleinsatz in offenen Fahrzeugen deutlich zurückgehen, was bedeutet, dass Anleger Kapital möglicherweise schneller einsetzen können, was den Zugang zu potenziell diskontierten Bewertungen im aktuellen Umfeld beschleunigt.

Das aktuelle Marktumfeld bietet Anlegern die Möglichkeit, ihre geografische und sektorale Immobiliendiversifikation zu verbessern und gleichzeitig thematisch gesteuerte Immobiliensektoren durch die Eingabe privater Immobilienfonds zu historisch niedrigen Werten zu erreichen.

Um eine ausreichende Diversifizierung über Lokalitäten, Teilsektoren und Anlagearten in jeder Region hinweg zu erreichen, sind lokales, vor Ort verfügbares Wissen und aktives Asset Management erforderlich, um sicherzustellen, dass zugrunde liegende Anlagen für den längerfristigen demografischen und gesellschaftlichen Wandel optimiert werden, vom Klimawandel bis hin zur sich ändernden Art der Arbeit – Qualitäten, die sowohl für einzelne Anleger als auch für Manager schwierig zu erreichen sind.

Aktives Asset Management und effektives Risikomanagement sind für die Wertschöpfung in privaten Immobilien von zentraler Bedeutung. Eine mögliche Möglichkeit, dies effektiv umzusetzen, könnte durch eine Fondsstrategie sein.

Dieser Ansatz ermöglicht es Anlegern, potenziell von einem diversifizierten Engagement in Anlagen über mehrere Regionen hinweg zu profitieren, indem er das Fachwissen von Managern nutzt, die die Feinheiten ihrer Märkte verstehen, die mit der strategischen Aufsicht eines etablierten Fondsmanagers überlagert sind, ohne eigene interne Ressourcen aufbauen zu müssen. Während Skeptiker auf die Wahrscheinlichkeit einer doppelten Gebührenschicht hinweisen können, ist die Belastung solcher zusätzlichen Kosten im Allgemeinen geringer als bei geschlossenen Fonds und kann durch Einsparungen bei der Gebührenaggregation mehrerer Manager, verbesserte Renditen und Verringerung des Abwärtsrisikos gemindert werden.

Ein Fund-of-Funds-Ansatz kann auch dazu beitragen, erhebliche betriebliche Effizienzen in diversifizierten privaten Immobilien zu erzielen, indem er das Engagement bei mehreren Managern durch eine Allokation vereinfacht und die Notwendigkeit einer internen Aufsicht über zahlreiche Fonds, die sich aus einzelnen Allokationen ergeben, beseitigt.